סוגי חוות דעת שכדאי להכיר

בעת רכישת או מכירה של נכס יש להיוועץ עם שמאי מקרקעין, להלן מס' נקודות בולטות שיש לבחון בעת מכירה או רכישה של נכס על ידי שמאי מקרקעין:

מכירה- 

מצב תכנוני- האם שווי משקף את כלל התכניות המאושרות החלות על הנכס.

היטל השבחה - בחינת חבות היטל השבחה בעת חתימה על החוזה.

מס שבח לפי ס.49 ז' - 

לקראת מכירת דירה מומלץ להיוועץ עם שמאי מקרקעין לצורך בחינת אומדן תשלום מס שבח לרשות המיסים, בעזרת השמאי ניתן להגיש דוח שומה לפקיד השומה המסייע בהערכת שווי הנכס הבנוי ויתרת הזכויות הבנייה לצורכי חישוב מס שבח.

 

להלן הוראות הסעיף מתוך חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג -1963:

49 ז.   (א)  (1)   במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר (להלן – זכויות לבנייה נוספת), יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף, להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה);

הודעה (תוספת בניה) תשע"ט-2019

(2)   היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (1) נמוך מ-1,777,600 שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,777,600 שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך;

הודעה (תוספת בניה) תשע"ט-2019

(3)   סכום הפטור הכולל לפי פסקאות (1) ו-(2) בשל מכירת דירה כאמור, שבנייתה הסתיימה לפני יום כ"ג באדר ב' תשנ"ז (1 באפריל 1997) ואשר יום רכישתה על ידי המוכר קדם למועד האמור, לא יפחת מ-445,000 שקלים חדשים;

(4)   יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות;

(5)   הסכומים הנקובים בסעיף קטן זה יתואמו אחת לשנה, ב- 16 בינואר, לפי שיעור עליית המדד שיפורסם בינואר של אותה שנה לעומת המדד הבסיסי, ויעוגלו ל- 100 השקלים החדשים הקרובים; המנהל יפרסם ברשומות את הסכומים כפי שעודכנו; לענין פסקה זו -

                         "המדד" - כהגדרתו בסעיף 9(ג2);

                         "המדד הבסיסי" - המדד שיפורסם ביום י"ז בטבת תשנ"ח (15 בינואר 1998).

רכישה - 

מצב פיזי- בחינת הנכס מול היתר הבניה האם קיימות חריגות בנכס.

 

מצב משפטי- האם מוכר הינו בעל הנכס, במידה וכן מה מהות הזכויות הקנייניות ובאיזה היקף, האם על הזכויות חלות על כל הנכס או שהזכויות משותפות לבעל זכויות נוסף.

 

תשריט בית משותף-האם הנכס תואם במיקומו הפיזי למיקומו על גבי תשריט בית משותף.