תפקיד שמאי מקרקעין בהפחתת היטל השבחה

תפקיד שמאי המקרקעין בהפחתת היטל השבחה הוא קריטי, שכן השמאי מבצע את הערכת שווי הנכס לפני ואחרי השבחתו ומספק את הערכת השווי המתאימה לצורכי הפחתת ההיטל. שמאי מקרקעין מוסמך מבצע את חוות הדעת המקצועית אשר יכולה להשפיע באופן משמעותי על גובה היטל השבחה שעל בעל הנכס לשלם. תהליך זה דורש ידע מעמיק בתכניות עירוניות, תכניות בניין עיר (תב"ע), ויכולות להוריד את הסכום שיידרש לשלם.

תפקיד שמאי מקרקעין בהפחתת היטל השבחה:

1. הערכת שווי הנכס לפני ואחרי השבחה: שמאי מקרקעין בודק את השפעת השינוי התכנוני או השימושי על שווי הנכס. בהקשר של היטל השבחה, יש לבחון את ההפרש בין השווי של הנכס לפני יישום השינויים ובין השווי לאחריהם. השמאי מבצע הערכה מקצועית של השווי, הכוללת:

   • הערכה של שווי הנכס לפני השינוי (במצבו הקודם, לפי התכנית הקיימת).

   • הערכה של שווי הנכס אחרי השינוי או ההשבחה (לאחר התכנית החדשה שיצרה את השבחת הנכס).

   אם השמאי מצליח להראות שההפרש בין שני הערכים נמוך, הוא יכול להמליץ על הפחתת ההיטל.

2. בחינה של השפעת השבחה: השמאי בודק אם השינוי התכנוני או ייעוד הקרקע אכן גרם להעלאת ערך הנכס בפועל. אם מדובר בשינוי תכנוני שלא הביא להעלאת שווי ממשי של הנכס (לדוגמה, שינוי תכנית שבוצע אך לא הוביל למימוש מיידי או לא גרם להפקת ערך כלכלי), השמאי יכול להגיש חוות דעת המצביעה על כך שאין השפעה משמעותית על השווי, או שההשפעה נמוכה בהרבה ממה שנטען.

3. עריכת חוות דעת מקצועית: השמאי מגיש חוות דעת מפורטת שתומכת בהפחתת ההיטל. חוות הדעת מתארת את כל הפרמטרים שהשפיעו על הערכת השווי, כולל בחינת התכנית העירונית, המיקום של הנכס, השפעת השימושים החדשים, והאם השווי אכן עלה בעקבות השינוי. חוות הדעת יכולה לשמש גם כבסיס להגיש השגה או ערר על גובה היטל השבחה.

4. ייעוץ משפטי ופיתוח אסטרטגיות להפחתה: פעמים רבות שמאי המקרקעין עובד בשיתוף פעולה עם עורכי דין המומחים בדיני מקרקעין על מנת להציע אסטרטגיות להפחתת היטל השבחה. לדוגמה, אם ניתן להצביע על טעויות בהערכת השווי של הנכס על ידי הרשות המקומית, השמאי יכול לסייע להציג את המצב בצורה שמקטינה את ההיטל.

5. הגשת השגה או ערר: אם השמאי מזהה שההיטל גבוה מדי, הוא יכול לסייע לבעל הנכס בהגשת השגה או ערר על גובה ההיטל. תהליך זה כולל את הגשת חוות הדעת השמאית לרשות המקומית או לוועדה המוסמכת על מנת לשכנע אותם בצמצום ההיטל. בנוסף, במקרים של חוסר בהירות או חישוב שגוי של שווי הנכס, השמאי יכול לשמש כעד מומחה בהליך השימוע.

6. הפחתת היטל השבחה במקרים של תכניות בעייתיות: במקרים שבהם יש תכניות שעדיין לא יושמו, או שלא יושמו במלואן, השמאי יכול להצביע על כך שהשבחת הנכס לא התרחש בפועל או לא תתרחש בעתיד הקרוב. במקרים כאלה, השמאי יכול להציע הפחתה בהיטל או להצביע על הפער שבין השווי המוצהר של הנכס לבין השווי האמיתי בשוק.

7. הערכת השפעת תכניות פיתוח עתידיות: שמאי מקרקעין יכול גם להעריך את השפעת תכניות פיתוח עתידיות על שווי הנכס. לדוגמה, אם ישנן תכניות לבניית תשתיות ציבוריות או שירותים חדשים באזור, ההשפעה על שווי הנכס עשויה להיות חיובית מאוד. במקרה כזה, השמאי יכול להצביע על פוטנציאל ההשבחה עתידי ולפעול להפחתת ההיטל על בסיס ההשפעה המינורית של השבחה מיידית.

דוגמה לתהליך:

נניח, לדוגמה, שמבצע שינוי תכנוני בעיר שמאפשר לבנות בניין בן 10 קומות במקום 5. השמאי יבדוק את השפעת השינוי על שווי הקרקע ועלויות הבנייה. אם יראה כי השווי עלה משמעותית כתוצאה מהתכנית (כגון, קידום זכויות בנייה ומגוון השימושים בנכס), יגבה היטל השבחה. עם זאת, אם ימצא שהשינוי לא יושם עדיין בפועל או לא הוביל להעלאת שווי נכס מיידית, הוא יכול להמליץ על הפחתת הסכום או על השגת הפחתה בהיטל.

סיכום

תפקיד שמאי המקרקעין בהפחתת היטל השבחה הוא קריטי ומקצועי, שכן הוא אחראי להעריך את שווי הנכס, לזהות את השפעת השינויים התכנוניים על ערך הנכס, ולספק חוות דעת שמאית שתשמש כבסיס להפחתת ההיטל. השמאי מתפקד גם כיועץ משפטי עבור בעל הנכס בהשגה על גובה ההיטל ובערר על שווי הנכס שמוערך על ידי הרשות המקומית.